超低金利が続くなか、不動産投資が人気を集めています。
不動産投資の基本的メリットについて考えてみます。

そもそも投資って?

1.不動産投資とは

不動産に関して、今は値上がりすることを期待される人は少なく、優越感を持つ人も少ないと思います。
不動産を持っていることは社会的信用もあり、不動産を担保に金融機関からお金を借りることも可能になります。
通常、不動産投資による利益とは、「家賃収入を得る」ということです。

2.不動産投資と家賃収入

不動産の購入金額(投資金額)に対して1年間にどれ位の収入(家賃など)が得られたか、これを不動産の「投資利回り」といい不動産投資の基準となります。
一般的には%で表現し、数字が高いほど投資に適した不動産といえます。

購入金額に対して1年間の収入が多ければ利回りは高く、逆に購入金額に対して1年間の収入が低ければ利回りは低くなります。 利回りはその不動産の危険度とも関係があります。危険度のことを「リスク」といい、収入のことを「リターン」といいます。このリスクとリターンには密接な関係があります。

不動産価格と利回りの意外な落とし穴

不動産の「投資利回り」は購入時の総投資額と年間の収益を基本に考えます。 一定期間保有後に不動産を売却した場合は売却した価格によって不動産を保有していた期間の利回りは変動します。 どのように変動し、どのような影響を与えるのでしょうか?

1.新築物件の利回りと中古物件の利回り

同規模で隣接した場所に、年間賃料収入が同額の賃貸用不動産があります。新築と築10年の中古だった場合、 どちらの不動産が高く売却できるでしょうか。不動産の価値を考えると、当然新築の方が高く売却可能です。賃料収入が同額の場合、中古物件の方が修繕に関するリスクや賃料減額のリスクが高く新築物件より高い利回りを要求されるためです。

2.将来の売却価格によって実際の利回りは変化する

不動産を購入してから、一定期間経過後、その不動産を売却した場合、投資額に対する最終損益は以下のように 求められます。

不動産投資においては、元本(投資額・購入価格)の保証がないため、最終的な利回りは売却した時に確定します。 現在、不動産投資において一定の利回り(収益)を確保するためには、いかに収益をアップさせるかが重要な ポイントとなります。また、売却価格が購入価格を下回る可能性が高い場合には、長期保有することにより、 一定の収益が確保可能となります。

不動産投資のメリット

・インカムゲイン:毎月安定した収入(賃料)が得られます。
・節税:家賃収入は所得税の対象となりますが、諸経費(管理費、修繕積金、固定資産・都市計画税等、借入金利息、減価償却費)を差し引く事が出来ます。結果「キャッシュフローが多くなる」「所得税が軽減される」効果があります。相続税対策も可能です。
・キャピタルゲイン:不動産の値上がりにより利益が得られる事もあります。

不動産投資のリスク

・天災地変等による建物の倒壊、滅失、毀損:保険等により回避可能です。
・空室リスク・賃料滞納リスク:家賃保証や滞納保証会社を利用する事により回避可能です。
・キャピタルロス:経済状況の変動による不動産の値下がり。(バブル崩壊等)


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